相続で自宅の敷地をもらったのですが、ほかの相続人と共有になっているため、ほかの相続人の持ち分を買い取りたいと思っているのですが、何か注意することがありますか。と相談を受けました。

相続で、自宅の土地が他の親族の人と共有になるケースは時々あると思います。例えば、祖父が居住用にしていたところを、祖母と同居している子供達が相続し、その後祖母が亡くなった時、その子供の内祖母の土地の一部を祖父から相続を受けた子供以外の者が相続すると、土地は複数の共有の状態となってしまいます。この土地を、1人の者の名義にしようとすると、持ち分を他の兄弟から手に入れることになりますが、無償や低額の購入では贈与税の対象となります。

贈与税の対象とならないためには、不動産を時価で購入する必要がありますが、時価の金額がいくらかは、当事者の取引価格では様々な金額が出ることになります。

土地の価格は、固定資産税の評価額、相続税の評価額、公示地価などが公表されており、一般的に時価に最も近い金額は、公示地価といわれております。

公示地価は国土交通省から毎年発表され、固定資産税評価額や相続税の評価額の基礎である路線価を算定する基礎となっており、固定資産税評価額は公示地価の7割、路線価は公示地価の8割といわれております。

このため、親族間で土地を譲渡する場合は、路線価１６０千円なら譲渡の際の単価を１㎡２００千円行っておけば、贈与税の課税対象とはならないでしょう。

被相続人が相続開始直前に1人で居住していた居住用の家屋と敷地を相続や遺贈で取得した場合、小規模宅地の特例や空き家の譲渡の特例の3000万円の控除が受けることができる場合があります。

空き家の譲渡の特例は、①被相続人が相続開始直前に居住しており、同居人がいないこと。②被相続人は、老人ホームとに入っていないこと。③相続開始後、空き家となってから相続人の居住用や賃貸用として使用していないこと。などの要件が定められております。

また、小規模宅地の特例では、被相続人の居住用となっていた不動産を取得し、相続税の申告期限まで居住している必要があると規定されており、相続人が取得して居住した物件は空き家の特例をてきようすることができません。

しかし、小規模宅地の特例を適用するにあたり、申告期限までに居住しなくてはならないとされていない、家なき子が取得した場合は、家なき子が取得して相続税の申告期限まで保有し、その後、相続開始3年以内で平成31年12月31日までの相続ならば、他の要件を満たせば、空き家の特例が適用できると思われます。

相続税の申告書を作成する際に、相続人の名前になっている預金で被相続人のものとなる預金の有無を質問いたします。

亡くなられたご主人の預金については、お話しいただけますが、相続人名義の預金は関係ないと思っておられる方も多いものです。しかし、税務署の調査の時は、相続人の名義の預金についてもどのようにして預金ができたのかを調査します。

亡くなられた方の預金から直接相続人名義の預金ができている場合や、相続人には収入が少なく預金として残っているものがどのようにできたのかを説明できない場合は、亡くなられた方の相続財産と認定されることが多いようです。

このため、被相続人から預金を作ってもらったり、預金に振り込みをしてもらった場合には、必ず贈与税の申告を行い、その預金の通帳等は、相続人が管理する必要があります。

被相続人が、孫名義などの預金を作成し、通帳を自分で管理している場合は、被相続人の預金として相続財産になると思われます。十分ご注意ください。

配偶者がなくなり、相続の手続きをしようとしたのですが、相続人がだれなのか、どこにいるのか分かりません。どうしたらよいでしょう。

このような相談を、被相続人の配偶者から持ち込まれました。

とりあえず、相続人がだれなのか、どこに住んでいるのかを調べる必要がありますので、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取ったところ、被相続人には子供や養子がいないため、相続人が配偶者と父母又は兄弟が該当することが判明し、被相続人の父母は、両方ともすでに亡くなっており、兄弟が相続人となることが判明しました。

母の再婚後の子供は1名で、相続人Ａで、父の子供はＢ，Ｃ，Ｅの3名でした。しかし、Ｂ、Ｃ、Ｅはすでに亡くなっており、Ｃの子供であるＦ，Ｇが代襲相続人となることが判明いたしました。

この結果、遺産分割協議を乙、Ａ，Ｆ，Ｇの4人で行う必要がありましたが、Ａ，Ｆ，Ｇの所在が不明のため、戸籍の附表を取り寄せ、相続人の住所を探しました。

相続人は、住民票の所在地に居住しているか不明のため、郵便を送付しましたが返事が来ず、居住の確認が取れないため現地確認を行いました。目的の住所には、居住者がいるようですが表札がなく、不在のため手紙を差し置き連絡をするように依頼しました。

この後、ようやくすべての相続人と連絡することができ、無事相続手続き、申告を終えることができました。

相続税の申告書は、相続人全員が連名で署名捺印して申告することが一般的です。

これは、相続税の計算方法が原因です。

日本の相続税は、被相続人のすべての財産と債務を合計し、法定相続人が法定相続分で取得したとして各人の相続税額を計算し、各人の相続税額の合計額を各相続人等が各自で取得した相続財産の課税価格の割合で案分して、各自の相続税額を算出することになります。

例えば、相続人が配偶者と子供2名、相続財産が1億円、生命保険が3千万円、負債が1500万円の場合

相続税の課税価格は

相続財産　1億円

生命保険　3000万円－1500万（500万×法定相続人3人）＝1500万

財産総額　1億1500万円

債務　　　1500万円

差引　相続税課税価格合計　1億円

課税価格合計　1億円－基礎控除額4800万円（3000万円+600万円×3法定相続人数）＝5200万円（課税遺産総額）　

課税遺産総額　5200万円を法定相続割合で案分

配偶者　5200万円×1/2＝2600万円

子供1　5200万円×1/4＝1300万円　

子供2　5200万円×1/4＝1300万円

相続税額は、配偶者2600万円×15％－50万＝340万円

　　　　　　子供　1300万円×15％－50万＝145万円　2人分で290万円

相続税総額　340万円＋145万円＋145万円＝630万円となります。

これで、相続税の総額が決まりますが、各人の相続税額はまだ決まっておりません。各自の相続税額は、相続財産を各自がいくら受け取るかで変わってきます。また、配偶者の税額控除、未成年者、障害者等の控除額もありますので、それぞれが取得した課税価格で相続税の総額を案分計算する必要があります。

相続税は、このように被相続人のすべての財産を計算の基に入れて行いますので、相続人全員が連名で提出することが一般的となっております。

しかし、相続人間で紛争があったり、遺言の内容に不満があったりするために、1人で相続税の申告書を作成してもらいたいと相談を受けることがあります。

この場合、すべての財産、債務がはっきりしており、だれが相続するかはっきりしていればよいのですが、甲不動産はA,乙不動産はＢ、他の財産はＣに相続させるような遺言書で申告書を作成しようとしても、小規模宅地の特例をどの不動産に適用するのか不明となり、他の相続人との協議が必要となります。もし、小規模宅地の特例を適用できる土地を相続人全員が取得している場合などは、全員で協議してどの不動産に特例を適用するかを決める必要があります。小規模宅地の特例の適用が可能な不動産があるにもかかわらず、各自で勝手に申告すると後日税務署から是正を求められることになりますので、十分ご注意ください。