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不動産賃貸の税金Q&A

不動産に関する税金にはどんなものがあるか

不動産の取得に関する税金
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
不動産の保有に関する税金
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 特別土地保有税
  • 地価税
不動産の利用に関する税金
  • 所得税・住民税・事業税・消費税
  • 事業所税
  • 法人税 
不動産の売却に関する税金
  • 所得税・住民税・消費税
  • 法人税 等
不動産の相続・贈与に関する税金
  • 相続税
  • 贈与税

不動産に関する税金をあげると、上記のように色々な税金があります。

  • 不動産取得税とは、不動産の取得に対し、不動産を取得した時の不動産の価格(固定資産評価基準により評価した金額)を課税標準として、その不動産所在の都道府県で、その不動産の取得者に対して課税される都道府県税です。
    不動産取得税は相続によって取得した場合は、非課税となっておりますが贈与された場合は課税されます。不動産取得税の概要は、東京都の次のホームページで紹介されています。

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  • 登録免許税とは、不動産等の登記、登録、免許等の証明について課税されるもので、不動産の登記の際に必要となります。概要は、国税庁の次のホームページに紹介されております。

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  • 相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の売買や贈与等の場合より低くなっています。

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  • 印紙税は不動産の売買契約書や、土地の賃貸借契約等の契約書に課税されるもので、建物の賃貸借契約書には課税されません。

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  • 固定資産税とは、不動産等の固定資産を保有している場合、不動産の評価額に基づいて各年の1月1日現在の所有者に対して課税されます。固定資産の評価は3年に1回評価替え等がなされ、税率1.4%を乗じた金額が固定資産税となるが、負担調整等が行われるため課税のもととなる金額は固定資産評価額より低くなっていることが多い。
    また、用地の使用状況とによっても特例が設けられている。東京都の次のホームページで詳細が紹介されています。

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  • 都市計画税は、意外化区域内の不動産に固定資産税に加算して課税されるもので、評価額は固定資産税と同様に行いますが、課税のもとになる金額は固定資産税と異なることもあります。

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  • 特別土地保有税とは、土地の有効利用促進や投機的取引の抑制を図るために設けられた税金で、一定規模以上の土地を取得した方、または所有する方にかかります。
    現状の経済情勢のため、平成15年度以降は新たな課税は行わないこととなっています。
     
  • 地価税は大規模な土地等を所有する個人や法人に課税されていましたが、平成10年度から当分の間は課税しないこととされています。
     
  • 事業所税は都市環境の整備、行政サービスの受益等に着目して課税されるもので、東京都特別区、政令指定都市、そのほか指定された都市で課税され、事業所の床面積が1000㎡以上や従業員100人以上の事業所で課税されます。

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  • 所得税住民税事業税消費税法人税等は、不動産の利用や売買の際ばかりでなく、様々な取引に関係する税となっております。

所得税のサイト

  • 相続税贈与税も不動産の相続、贈与だけでなく、財産の相続、贈与等の際に広く課税されます。

相続税・贈与税のサイト

アパートやマンション、駐車場などの貸付による収入は、不動産所得として確定申告する必要があります。不動産所得を計算する際は、不動産賃貸等の収入から貸付に要した必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。

この計算は、事業所得の計算などとも同様です。

収入は毎月の賃料のほかに、礼金や更新料、保証金・敷金等の償却収入を計上する必要があります。

また、退去時の原状回復費を敷金と相殺している場合は収入に計上する必要が出てきます。また、家賃とは別に、共益費や水道光熱費等の名目で受け取っている場合も収入になります。

  • 経費については、不動産の固定資産税、入居者のあっせん等の仲介手数料、不動産管理手数料、修繕費、借入金利子等様々なものがあり、不動産を賃貸するために要した費用が必要経費となります。
     
  • 旅費交際費などは、不動産御貸付けに必要であることが明確なもの以外は家事費となり、必要経費に算入することは難しいと思われます。

不動産の貸付は青色申告することができるのか

不動産の貸付けによる収入は、不動産所得として確定申告を行いますが、不動産所得も確定申告を、青色申告で行うことができます。

青色申告とは、一定の帳簿を備えて正確な記帳に基づき確定申告を行うことで、税務署長に承認の申請を行う必要があります。青色申告による確定申告には、青色申告特別控除10万円(事業的規模なら最高65万円)など様々な特典があるので、不動産所得の確定申告を提出される方は青色の申請をするようお勧めします。

青色申告の詳細はこちらをクリック

青色申告で65万円控除できるのは?

不動産の賃貸収入を青色申告で行うと、青色申告特別控除として10万円または65万円を限度として、不動産所得、事業所得、山林所得から控除することができます。

青色申告特別控除は、青色申告の承認を受けている者は所得金額が黒字ならば、10万円を限度として所得金額から差し引くことができますが、一定の要件を満たす青色申告の者は65万円を控除することができます。

65万円の青色申告特別控除ができる者は、

  1. 事業を行っている者、不動産収入の場合は事業的規模の貸付を行っている者であること。
  2. 正規の簿記の原則に従った帳簿を作成し、記帳に基づいた申告を行っていること。
  3. 申告期限内に提出し、損益計算書、貸借対照表を添付していること。

以上の要件を満たすことが必要です。

不動産収入の場合に事業的規模(原則として5棟10室以上の貸付)でない場合、65万円の控除は受けることができず、10万円までの控除となります。
また、専従者給与についても事業的規模でない場合は、認められません。

不動産貸付の事業的規模とは

不動産貸付の収入は、不動産所得として確定申告を行うことになりますが、不動産所得を計算する場合、貸付が事業的規模かそれ以下かで所得金額の計算に差が生じる場合があります。

不動産貸付が事業として行われているかの判定は、「貸付の規模が社会通念上の事業に該当するかどうか」で判定を行いますが、形式的に

  1. 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること
  2. 独立した家屋については、おおむね5棟以上であること

のいずれかの基準を満たしていれば事業的規模としてとして所得金額を計算します。

事業的規模である場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

  1. 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。
  2. 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。
  3. 青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。
  4. 青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

収入はどのようにするのか

被相続人が賃貸していた不動産の収入は、相続開始までは被相続人の収入となり、相続開始後4カ月以内に被相続人の死亡した年分の準確定申告を行う必要があります。
また、被相続人が消費税の課税事業者であった場合は、消費税の準確定申告が必要です。

不動産の収入は、相続開始後は相続人の共有財産となるため、遺産分割協議により取得する財産が分割されるまでの不動産収入は、相続人が法定相続分で取得したものとなり、相続人各自が所得税等の確定申告をする必要があります。

この場合、相続人が青色申告の承認を受けている場合は、相続人固有の所得と合わせて青色申告を行うことができますが、相続人が給与所得等のみの者で青色申告の承認を受けていない相続人は、不動産貸し付けなどの収入を青色申告で提出する場合は、相続開始後4カ月以内(9月~10月死亡の場合は12月末、11,12月死亡の場合は翌年2月15日まで)に青色申請書を提出する必要があります。

被相続人が課税事業者であった場合、免税事業者である相続人が承継した事業の収入等の申告をする必要があります。また、課税事業者である相続人が承継した事業については、相続人本来の収入とともに承継した事業の収入も合わせて消費税の申告を行う必要があります。

賃貸していた不動産を相続し確定申告を行う場合、減価償却費の計算をどのようにすれば良いのでしょうか。

不動産を相続で取得するわけですから、相続の評価額で取得したとも考えることができますが、所得税法では、相続や贈与等で取得した財産の取得価格は、その者が引き続き所有していたものとみなして、取得価格や残存価格を引き継ぐことになります。

しかし、償却方法や取得の時期は引き継がないため、平成19年4月1日以降に取得した建物は、定額法により償却することになり、旧定額法の10%の残存価格を差し引いて償却率を乗じることは行いません。

また、被相続人が定率法で償却を行っていても、相続人は自動的に被相続人の償却方法を引き継ぐことはできず、相続人がそれぞれ選択する届けにより償却を行うことになります。

平成19年4月1日以降に減価償却資産を相続した場合はこちらを参照

アパートを貸しているのですが、家賃の払いが遅れている人がいます。まだ貰っていない家賃も確定申告しなければいけないのですか?という質問をいただきますが、貰っていなくても申告の必要があります。

確定申告を行う場合、賃貸料等の収入を合計しますが、賃貸借契約などによりその年中に支払い日が定められている金額の総額を計上しなければなりません。たとえ、それが未収入であっても支払期日が到来した場合は、家賃、地代、賃料などすべて計上しなければなりません。

また、賃貸契約で前月末までに翌月分の家賃を支払う契約になっていますが、確定申告では1月分から12月分で計算すればよいのですか?という質問もありますが、契約内容で取り扱いが少し異なります。
不動産の賃貸契約は一般的に前家賃の契約が多く、1月分の家賃は前年の12月までに支払う契約となっていることが多いので、この場合、1月分の収入を前の年の収入とする、つまり、2月分から翌年1月分で確定申告する必要があります。

ただし、毎年きちんと記帳をして前受け金として処理し、確定申告にも前受け金の明細を添付すれば、1月から12月までの収入で計上することができる、と取り扱われています。(継続的に記帳を行って前受け金または未収金の収入を明らかにして、確定申告書のその明細を添付すれば、その賃貸期間に応じた収入金額とすることが出来ます。(昭48直所2-78))

毎年きちんと記帳し、前受け金として処理し、明細書を確定申告書に添付する場合には、1月から12月分の収入で計算できることになっております。

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不動産賃貸の権利金、敷金等はどのように申告するか

不動産賃貸の契約を結び、権利金や敷金、保証金、礼金等を受け取ることがあると思いますが、一般的に、権利金、礼金、更新料などは、契約時に不動産所得の収入に計上する必要があります。

しかし、土地の賃貸に当たり権利金を受け取る場合、土地の借地権の設定の対価として、譲渡所得とされる場合もあります。また、3年以上の契約で年間賃料の2倍を超える権利金等を受領した場合、臨時所得となり、変動所得と合わせて総所得の20%を超える場合、確定申告で平均課税の特例を適用することができます。

敷金、保証金については、全額を返却する場合は収入に計上する必要はありませんが、敷き引きや保証金の償却で返還をしない金額については、退去時に償却する規定でも、契約時点で収入に計上する必要があります。

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賃貸している部屋などの返還を受ける際、原状回復費や、クリーニング代などを預かっている敷金や保証金から差し引いて返還しているケースが多いと思われます。

この場合、受け取った原状回復費やクリーニング代は収入に計上し、支払った分は費用と計上することになります。よく収入を計上せず、費用のみを計上しているケースがありますので注意してください。

また、消費税の取扱いは、原状回復費等は課税売上に該当することになります。居住用アパートの原状回復費だから非課税と思っている方も多いようですので、ご注意ください。

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オフィスやテナントの賃貸契約で、最初の数ヶ月間を賃料無料にするという、いわゆるフリーレント期間のある賃貸借契約が多く見られます。

この場合、最初の数ヶ月間は賃貸収入が入ってこないわけですが、契約内容によっては、賃料を受け取らない期間でも収益の計上が必要になってきます。

一般的に収益の計上は、契約で当月の賃料を前月末までに支払うようになっていることが多く、契約で定めた支払時期に収益の計上を行うため、賃料を一定期間ゼロにする契約ならば、収益の計上を行う必要がないわけですが、賃貸契約が一定期間解約できない、中途解約ができない、中途解約する場合残りの賃貸契約期間御賃料を支払わなければならない、など契約期間中の賃貸料の総額が実質的に決まっているような契約は、無料期間の賃料を残りの期間に上乗せしたに過ぎないとされ、フリーレント期間も含めた契約期間の賃料総額を契約期間で按分して、各期間の収益に計上する必要があります。

例えば、月額50万円で3年契約3ヶ月間のフリーレントの場合

契約期間の賃料総額

50万×33=1650万
1年間の賃料1650÷3=550万
1年目の収入600ー150=450万円
1年目の仕訳
現金(預金)450万
賃料収入

550万

未収金100万
2年目以降
現金(預金)600万
賃料収入

550万

未収金50万

アパートの敷地が借地で、今年契約期間が満了となったため借地の更新契約を行い地主に更新料として300万円を支払いました。この300万円は、支払った年の必要経費に入れようと思いますと、相談がありました。

土地の更新料の全額を、その年の必要経費にすることはできません。これまでに借地権の取得や更新料として支払っていた金額があれば、一部必要経費に入れることができます。

土地の更新料は、借地権の取得費になると考えられており、借地権は土地と同様に取り扱いますので、土地の取得と同様に必要経費に入れることはできません。

しかし、不動産の貸し付けなどの業務に使われている土地の更新料は、次の算式で計算した金額が、更新を行った年の必要経費になります。

その更新直前の借地権の取得費×(更新料の額/更新時の借地権の時価)=必要経費に算入される額

つまり、前回までに払った借地権料や更新料がない場合は、全てが借地権の価格となり、必要経費に入れられる金額はないことになります。

また、更新直前の借地権の取得費からは前回の更新時等に必要経費に入れた金額は除外しなければなりません。

不動産の賃貸をする際、不動産の所有者でない者の名義で賃貸借契約を結び、契約者が申告を行うことができるかの相談を受けましたが、このようなことは認められません。

たとえば、父親の所有している貸しビルの1室を、息子が貸主となり息子の名義で申告をすればよいかというと、これは認められないことになります。

資産から生じる収益については、原則としてその資産の権利を持っている者がその収益を受けるものとする必要があり、もし、権利を持っている者がはっきりしない場合には、その資産の名義人が申告するように所得税基本通達で定められています。

また、共有名義となっている不動産の収入は、共有者がそれぞれの持ち分に応じて申告する必要があり、誰か一人がまとめて申告していればよいものではありません。

貸付用不動産の仲介手数料

不動産を取得する場合、仲介手数料を支払うケースも多いと思われますが、この仲介手数料の取り扱いを誤る方も多いようです。

土地を取得する場合は、土地が減価償却資産とならないため、土地の取得価格に入れておられますが、建物を取得する際に支払う仲介手数料を、建物の取得費としないで、購入時の必要経費として処理されることが見受けられますが、これは誤りで建物の取得価格に含めて減価償却の対象とする必要があります。

特に、すでに不動産所得があり申告も行っていると、仲介手数料は必要経費と思い込んでいる方も多く間違いが発生することになりますので、ご注意ください。

土地の貸借が行われると、土地の借り手は地主に地代を支払います。また、権利金の支払いが一般的になっている地域では、地代のほかに借地権の設定の対価として権利金などの一時金を支払うのが一般的です。しかし、親子間では、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことはあまりありません。

このように地代も権利金も支払うことなく、土地の貸借を行うことを使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の貸借では、借地権は発生せず借地権の価格はゼロとなります。

一般的に借地に建物を建てる場合は、権利金を払い借地権を手に入れてから初めて建物を建てることができるわけですが、子供が無償で土地を使用する場合、子供に経済的な利益が発生しこ借地権相当額の利益に対して贈与税が課税されると思われますが、土地の使用貸借の場合には、税務上「土地の使用権」の価額は零として取扱い、贈与税の課税はありません。

このため、土地の所有者である父親の相続が発生した場合には、貸地の場合には借地権を差し引いて評価ができますが、使用貸借の土地は自用地として借地権の減額をすることはできません。また、アパートの敷地の場合、父親の所有のアパートが建っている土地は、貸家建付け地として一定の減額をして評価しますが、使用貸借で子供のアパートが建設されている土地は、自用地の評価で減額することはできません。

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