不動産・土地などの相続税や遺産相続手続きのことなら、ワンストップサービスの税理士・谷内修一にお任せください!(横浜南区)
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不動産に関する税金をあげると、上記のように色々な税金があります。
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不動産の貸付けによる収入は、不動産所得として確定申告を行いますが、不動産所得も確定申告を、青色申告で行うことができます。
青色申告とは、一定の帳簿を備えて正確な記帳に基づき確定申告を行うことで、税務署長に承認の申請を行う必要があります。青色申告による確定申告には、青色申告特別控除10万円(事業的規模なら最高65万円)など様々な特典があるので、不動産所得の確定申告を提出される方は青色の申請をするようお勧めします。
青色申告の詳細はこちらをクリック
不動産の賃貸収入を青色申告で行うと、青色申告特別控除として10万円または65万円を限度として、不動産所得、事業所得、山林所得から控除することができます。
青色申告特別控除は、青色申告の承認を受けている者は所得金額が黒字ならば、10万円を限度として所得金額から差し引くことができますが、一定の要件を満たす青色申告の者は65万円を控除することができます。
65万円の青色申告特別控除ができる者は、
以上の要件を満たすことが必要です。
不動産収入の場合に事業的規模(原則として5棟10室以上の貸付)でない場合、65万円の控除は受けることができず、10万円までの控除となります。
また、専従者給与についても事業的規模でない場合は、認められません。
不動産貸付の収入は、不動産所得として確定申告を行うことになりますが、不動産所得を計算する場合、貸付が事業的規模かそれ以下かで所得金額の計算に差が生じる場合があります。
不動産貸付が事業として行われているかの判定は、「貸付の規模が社会通念上の事業に該当するかどうか」で判定を行いますが、形式的に
のいずれかの基準を満たしていれば事業的規模としてとして所得金額を計算します。
事業的規模である場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。
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被相続人が賃貸していた不動産の収入は、相続開始までは被相続人の収入となり、相続開始後4カ月以内に被相続人の死亡した年分の準確定申告を行う必要があります。
また、被相続人が消費税の課税事業者であった場合は、消費税の準確定申告が必要です。
不動産の収入は、相続開始後は相続人の共有財産となるため、遺産分割協議により取得する財産が分割されるまでの不動産収入は、相続人が法定相続分で取得したものとなり、相続人各自が所得税等の確定申告をする必要があります。
この場合、相続人が青色申告の承認を受けている場合は、相続人固有の所得と合わせて青色申告を行うことができますが、相続人が給与所得等のみの者で青色申告の承認を受けていない相続人は、不動産貸し付けなどの収入を青色申告で提出する場合は、相続開始後4カ月以内(9月~10月死亡の場合は12月末、11,12月死亡の場合は翌年2月15日まで)に青色申請書を提出する必要があります。
被相続人が課税事業者であった場合、免税事業者である相続人が承継した事業の収入等の申告をする必要があります。また、課税事業者である相続人が承継した事業については、相続人本来の収入とともに承継した事業の収入も合わせて消費税の申告を行う必要があります。
賃貸していた不動産を相続し確定申告を行う場合、減価償却費の計算をどのようにすれば良いのでしょうか。
不動産を相続で取得するわけですから、相続の評価額で取得したとも考えることができますが、所得税法では、相続や贈与等で取得した財産の取得価格は、その者が引き続き所有していたものとみなして、取得価格や残存価格を引き継ぐことになります。
しかし、償却方法や取得の時期は引き継がないため、平成19年4月1日以降に取得した建物は、定額法により償却することになり、旧定額法の10%の残存価格を差し引いて償却率を乗じることは行いません。
また、被相続人が定率法で償却を行っていても、相続人は自動的に被相続人の償却方法を引き継ぐことはできず、相続人がそれぞれ選択する届けにより償却を行うことになります。
平成19年4月1日以降に減価償却資産を相続した場合はこちらを参照
アパートを貸しているのですが、家賃の払いが遅れている人がいます。まだ貰っていない家賃も確定申告しなければいけないのですか?という質問をいただきますが、貰っていなくても申告の必要があります。
確定申告を行う場合、賃貸料等の収入を合計しますが、賃貸借契約などによりその年中に支払い日が定められている金額の総額を計上しなければなりません。たとえ、それが未収入であっても支払期日が到来した場合は、家賃、地代、賃料などすべて計上しなければなりません。
また、賃貸契約で前月末までに翌月分の家賃を支払う契約になっていますが、確定申告では1月分から12月分で計算すればよいのですか?という質問もありますが、契約内容で取り扱いが少し異なります。
不動産の賃貸契約は一般的に前家賃の契約が多く、1月分の家賃は前年の12月までに支払う契約となっていることが多いので、この場合、1月分の収入を前の年の収入とする、つまり、2月分から翌年1月分で確定申告する必要があります。
ただし、毎年きちんと記帳をして前受け金として処理し、確定申告にも前受け金の明細を添付すれば、1月から12月までの収入で計上することができる、と取り扱われています。(継続的に記帳を行って前受け金または未収金の収入を明らかにして、確定申告書のその明細を添付すれば、その賃貸期間に応じた収入金額とすることが出来ます。(昭48直所2-78))
毎年きちんと記帳し、前受け金として処理し、明細書を確定申告書に添付する場合には、1月から12月分の収入で計算できることになっております。
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不動産賃貸の契約を結び、権利金や敷金、保証金、礼金等を受け取ることがあると思いますが、一般的に、権利金、礼金、更新料などは、契約時に不動産所得の収入に計上する必要があります。
しかし、土地の賃貸に当たり権利金を受け取る場合、土地の借地権の設定の対価として、譲渡所得とされる場合もあります。また、3年以上の契約で年間賃料の2倍を超える権利金等を受領した場合、臨時所得となり、変動所得と合わせて総所得の20%を超える場合、確定申告で平均課税の特例を適用することができます。
敷金、保証金については、全額を返却する場合は収入に計上する必要はありませんが、敷き引きや保証金の償却で返還をしない金額については、退去時に償却する規定でも、契約時点で収入に計上する必要があります。
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オフィスやテナントの賃貸契約で、最初の数ヶ月間を賃料無料にするという、いわゆるフリーレント期間のある賃貸借契約が多く見られます。
この場合、最初の数ヶ月間は賃貸収入が入ってこないわけですが、契約内容によっては、賃料を受け取らない期間でも収益の計上が必要になってきます。
一般的に収益の計上は、契約で当月の賃料を前月末までに支払うようになっていることが多く、契約で定めた支払時期に収益の計上を行うため、賃料を一定期間ゼロにする契約ならば、収益の計上を行う必要がないわけですが、賃貸契約が一定期間解約できない、中途解約ができない、中途解約する場合残りの賃貸契約期間御賃料を支払わなければならない、など契約期間中の賃貸料の総額が実質的に決まっているような契約は、無料期間の賃料を残りの期間に上乗せしたに過ぎないとされ、フリーレント期間も含めた契約期間の賃料総額を契約期間で按分して、各期間の収益に計上する必要があります。
契約期間の賃料総額 | 50万×33=1650万 |
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1年間の賃料 | 1650÷3=550万 |
1年目の収入 | 600ー150=450万円 |
現金(預金) | 450万 |
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賃料収入 | 550万 |
未収金 | 100万 |
現金(預金) | 600万 |
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賃料収入 | 550万 |
未収金 | 50万 |
アパートの敷地が借地で、今年契約期間が満了となったため借地の更新契約を行い地主に更新料として300万円を支払いました。この300万円は、支払った年の必要経費に入れようと思いますと、相談がありました。
土地の更新料の全額を、その年の必要経費にすることはできません。これまでに借地権の取得や更新料として支払っていた金額があれば、一部必要経費に入れることができます。
土地の更新料は、借地権の取得費になると考えられており、借地権は土地と同様に取り扱いますので、土地の取得と同様に必要経費に入れることはできません。
しかし、不動産の貸し付けなどの業務に使われている土地の更新料は、次の算式で計算した金額が、更新を行った年の必要経費になります。
その更新直前の借地権の取得費×(更新料の額/更新時の借地権の時価)=必要経費に算入される額
つまり、前回までに払った借地権料や更新料がない場合は、全てが借地権の価格となり、必要経費に入れられる金額はないことになります。
また、更新直前の借地権の取得費からは前回の更新時等に必要経費に入れた金額は除外しなければなりません。
不動産の賃貸をする際、不動産の所有者でない者の名義で賃貸借契約を結び、契約者が申告を行うことができるかの相談を受けましたが、このようなことは認められません。
たとえば、父親の所有している貸しビルの1室を、息子が貸主となり息子の名義で申告をすればよいかというと、これは認められないことになります。
資産から生じる収益については、原則としてその資産の権利を持っている者がその収益を受けるものとする必要があり、もし、権利を持っている者がはっきりしない場合には、その資産の名義人が申告するように所得税基本通達で定められています。
また、共有名義となっている不動産の収入は、共有者がそれぞれの持ち分に応じて申告する必要があり、誰か一人がまとめて申告していればよいものではありません。
土地の貸借が行われると、土地の借り手は地主に地代を支払います。また、権利金の支払いが一般的になっている地域では、地代のほかに借地権の設定の対価として権利金などの一時金を支払うのが一般的です。しかし、親子間では、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことはあまりありません。
このように地代も権利金も支払うことなく、土地の貸借を行うことを使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の貸借では、借地権は発生せず借地権の価格はゼロとなります。
一般的に借地に建物を建てる場合は、権利金を払い借地権を手に入れてから初めて建物を建てることができるわけですが、子供が無償で土地を使用する場合、子供に経済的な利益が発生しこ借地権相当額の利益に対して贈与税が課税されると思われますが、土地の使用貸借の場合には、税務上「土地の使用権」の価額は零として取扱い、贈与税の課税はありません。
このため、土地の所有者である父親の相続が発生した場合には、貸地の場合には借地権を差し引いて評価ができますが、使用貸借の土地は自用地として借地権の減額をすることはできません。また、アパートの敷地の場合、父親の所有のアパートが建っている土地は、貸家建付け地として一定の減額をして評価しますが、使用貸借で子供のアパートが建設されている土地は、自用地の評価で減額することはできません。
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