現金より不動産

不動産の節税効果で、最も多くつかわれるものが小規模宅地の特例です。

この制度は、亡くなった方が居住用として使用していた建物の土地を相続した場合、２４０(平成27年1月以降は330）平米までは評価額を80％減額することができるものです。

例えば、評価額１平米５０万円の土地２４０平米の土地があり評価額が１億２千万円となり、相続人一人が相続すると相続税を納付する必要があるが、被相続人が居住用に使用していた土地を、同居していた一人っ子が相続すると、小規模宅地の特例を受けることにより土地の評価額が２４００万円で基礎控除６０００万円（５０００万円＋１０００万円）以下となり相続税を納付する必要がなくなってしまう。

また、被相続人の事業に使っていt場合も、相続人がその事業を引き続き行うことにより、同様の特例が認められる。ただし、被相続人の事業が不動産貸付業などの場合は、８０%の減額はできず50％となり、面積も２００平米と少なくなってしまうが、事業を継続することにより、減額が可能となるため節税の効果は大きい。

小規模宅地の特例は、居住用、事業用等の制限があり、相続する人が居住するか事業を継続しなければ適用できないなどの制限があるため、相続開始前に適用を受けられる対策をとっておく必要があります。

生前贈与の活用

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相続税の節税対策としてアパートの建設が行われます。

その理由は、まず土地を更地で相続した場合の評価額と、アパートが建設されている土地の評価額を比較すると、アパートなどの貸家が建設されている土地については、借家人の権利価格を差し引いて計算することになり、更地価格より２割程度減額されることになります。建物についても、借家人の権利として借家権を３割減額することができます。このように、相続税の評価の際に、アパートなどの貸家を建設すると評価額が下がり、結果として相続税の節税につながることになります。

また、アパートを建築し収入を得ることにより不動産収入を有効に活用することもでき、固定資産税も更地で持っているよりも住宅用地のほうが安くなっています。

しかし、アパートを経営し順調に入居者がいる場合は問題ありませんが、アパートの立地や経過年数などにより入居者があまりない状態となると、経費だけがかかってしまう等の問題が発生することもあり、相続になった場合、相続税の支払いのために換金しようとしても換金が困難であったり。換金価格が低額だったりすることもあります。

アパートを建設するため、相続対策として多額の借金をするケースもよく見受けられますが、不動産賃貸業として妥当なものなのかをよく検討したうえで、収入で返済が可能なのか、長期的な検討が必要です。

生前贈与の活用

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先祖伝来の土地を相続で手放すことはできない、土地を貸すと返してもらえない等土地の利用には心配なことが多くあります。

不動産の活用をするためには、賃貸する場合の収益がどうなるのかを十分に検討する必要がります。土地の貸し付けの場合、通常の貸付では賃借人に借地権が発生するため、通常土地の時価の6~7割の権利金を受け取りますが、この権利金は土地の譲渡所得として申告する必要があり、所得税を払うことになり、地主は底地部分の権利しかないことはご承知と思います。

土地の貸し付けに、定期借地権の制度を利用することにより、一定額の保証金を預かり定期借地権の期間満了の際保証金を返還し、土地の返還を受けることにすれば、地代収入を得ることが出来、土地は戻ってくるので手放すことにはなりません。また、保証金を事業等に活用することもできます。