親の土地に子供がアパートを建てたとき

土地の貸借が行われると、土地の借り手は地主に地代を支払います。また、権利金の支払いが一般的になっている地域では、地代のほかに借地権の設定の対価として権利金などの一時金を支払うのが一般的です。しかし、親子間では、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことはあまりありません。

このように地代も権利金も支払うことなく、土地の貸借を行うことを使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の貸借では、借地権は発生せず借地権の価格はゼロとなります。

一般的に借地に建物を建てる場合は、権利金を払い借地権を手に入れてから初めて建物を建てることができるわけですが、子供が無償で土地を使用する場合、子供に経済的な利益が発生しこ借地権相当額の利益に対して贈与税が課税されると思われますが、土地の使用貸借の場合には、税務上「土地の使用権」の価額は零として取扱い、贈与税の課税はありません。

このため、土地の所有者である父親の相続が発生した場合には、貸地の場合には借地権を差し引いて評価ができますが、使用貸借の土地は自用地として借地権の減額をすることはできません。また、アパートの敷地の場合、父親の所有のアパートが建っている土地は、貸家建付け地として一定の減額をして評価しますが、使用貸借で子供のアパートが建設されている土地は、自用地の評価で減額することはできません。